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开发商需资金甩尾房 空置房放量前景看好 |
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今年以来，由于土地金融政策门槛提高，开发企业资金压力加剧，开发商加快了对商品房项目尾房的销售速度， 被称为“一级半市场”的空置房交易放量，并显示出良好的市场前景。 空置房数量巨大 据建设部的统计数据显示，目前全国空置、积压一年以上的商品住宅面积达到1.2亿平方米，其中北京占10%，多达1200万平方米，沉淀资金高达700亿元，按人均居住面积计算，可安置北京市约50万人口。空置房沉淀了开发企业大量资金，已经成为不少开发商的“巨痛”。 据了解，空置房的来源大多是由于开发商前期对房地产市场需求、产品定位产生偏差，或是楼盘前期推广力度不够，销售不力所形成的尾房，也有一部分是开发商用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的房屋。 开发商急需资金 由于以往开发企业的项目很容易获得开发贷款和项目的个人贷款，大多数项目利用贷款滚动开发，尽管有不少尾房沉淀了开发企业的大量资金，但充足的资金来源不足以影响开发商的新建项目步伐。然而，自去年以来，国家从政策上对开发企业取得土地及开发贷款、项目的个人贷款的门槛都进行了调整。北京市政府33号文件曾在拿地环节上给开发企业留了土地协议出让的四个缓冲的口子，使很多企业储备了大量的土地，2004年2月11日北京市政府《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》[4号文] 封堵了四项协议出让的渠道，但据北京市国土房管局方面的统计，从33 号文出台到4号令颁发，北京已有协议出让和规划的用地近9000万平方米，规划建设面积达1.4亿平方米。 目前，这些协议出让的土地均要赶在国土资源部和国家监察部联合规定的8月31日的土地大限前，在北京市国土房管局缴纳土地出让金，办理完土地出让手续，否则，政府将按政策规定予以收回。为此，眼下有大量的企业在筹集资金，用于土地储备。此外，五一节前，根据国务院的要求，房地产开发的自有资本金比例已从原来规定的20%提高到35%.各国有银行和股份制银行继央行121号文件后，针对投资性房地产开发项目分别制定了严格的限贷施，包括提高贷款利率、降低贷款成数、减少贷款年限，以及停止对个人购买第三套房的贷款等， 开发商的资金压力加大。此外，最新执行的物业管理办法明确规定，开发企业作为尾房的业主应对所持尾房缴纳物业费，年复一年的物业费和房屋折旧，对一些项目的开发商也是一笔不小的资金负担。加快尾房销售，增加企业现金流用以拿地和新项目开发已成为很多企业面临的问题。 空置房在单体项目中一般数量有限，不值得再去大规模投放广告、设立售楼处和专门的销售队伍，以往开发商都委托管理项目的物业公司代售，但由于物业公司缺少专业营销能力，销售效果不佳。为避免与开发企业新楼盘一起出售造成自相竞争，同时，使尾房沉淀的资金快速回笼，把尾房、债权房委托有实力、销售网络覆盖面大、成熟的房屋中介公司出售，成为目前许多开发商处置空置房的新途径。 据了解，目前我爱我家、顺驰公司、链家宝业等业务量比较大的二手房中介均在开拓空置房代理业务。据较早代理尾房销售业务的二手房中介我爱我家公司介绍，以往多为中介公司自己寻找空置房房源，而今年以来，不少开发商主动前来洽谈尾房或债权房代理业务。 我爱我家继去年成功代理了亚北、方庄地区的空置房项目，不久前推出的罗马花园公寓，售价仅5500元/平方米[原价12600元/平方米]；阳光广场公寓价格仅6300元/平方米[原售价14400元/平方米]，更受到购房者的热烈追捧。 据介绍，二手房中介与开发商以代理、包销、买断等不同方式销售空置房，使开发商的整体资金回笼速度加快，大多开发企业可在短时内回笼资金两三千万元，少的也有几百万元，最高的可达上亿资金。 “一级半”市场前景乐观 由于目前对空置房的统计采用的是以开复工面积减去销售面积的方式，已入住的楼盘和已被开发企业或单位购买尚未出售给小业主的空置房不在统计之列，因此，有专业人士认为，北京的空置房数量要比现有统计数字高得多。我爱我家公司总助要嘉佳分析，目前空置房交易在二手房整体交易量中仅占不足5%，如果不考虑新增空置房的情况下，按100平方米一套来折算，1200平方米就是1200套住房，假如今年能有一万套进入二级市场流通，若今年二手房交易量达到6万套到8万套，保守的估计，空置房的交易量即可占北京二手房交易总量的10%到15%。 从消费角度看，空置房具有多方面优势。由于大多数开发商在一手房销售中采取小步快走的营销策略，最后剩下的并非是蹩脚的房子，而大多是好房，但以尾房销售时，其价格贴近周边的二手房。另外，与老式的房改房相比较，很多空置房开间布局合理，建筑、环境及物业管理品质也比较好，现房现卖，并可拥有充足的停车位，是目前二手房消费者最乐意选择的房产。 近日，北京市政府下发了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，其中规定，5月20日后，经济适用住房须住满5年后才可以上市出售，而且，出售人须按成交额的10%缴纳综合地价款。有关人士分析，今年一季度北京二手房成交6800余套，其中经济适用房占800余套，超过了总交易量的10%.新政策之行后，经济适用房交易将萎缩，而空置房的进一步放量将会补充市场的房源。 在刚刚结束的城市房展会上，发改委的有关人士表示，北京今后将由增量房市场向存量房市场转变。政府将鼓励有实力的中介企业批量购买空置房，大规模经营存量房。 东西南北中有租有售 据我爱我家的负责人透露，最近，该公司在伟业资产公司的资金支持下，正与北京城八区10余个项目洽谈空置房的销售和租赁合作，其项目遍及北京的东南西北中各方位，其中有不少项目是一级市场里的知名楼盘。这些楼盘中，既有1995年建的房子，也有2002、2003年刚刚盖的新楼盘。我爱我家有关人士介绍，为拓展国有房地产公司手中空置房的出租市场，该公司还 凭借以往的经验和伟业公司的专业技术实力，根据大多数求租者的需求，将出租用空置房通过装修在结构、功能上重新拆分、合理布局，使这批即将租售的空置房性价比极佳，很值得期待。 |
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