替未成年儿女买房却无权处置 此法避税不明智

　　据北京日报报道，近来，在楼市中出现了一个新的现象，一些父母凭借自己较强的经济实力给子女买房，他们或从投资考虑，或为子女的未来打算，或考虑到以后过户缴纳税费、征收遗产税等问题，索性让子女直接当上了业主。

　　但是，子女能否独立购房，要取决于子女的民事行为能力。依据有关规定，18周岁（含）以上且精神健康的自然人是完全民事行为能力人，以自己的劳动收入为主要生活来源的16周岁以上不满18周岁且精神健康的自然人，视为完全民事行为能力人，完全民事行为能力人可以独立进行民事行为；10周岁（含）以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人，只可以自己的名义独立从事与自己的年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动，其他的民事活动必须由他的法定代理人，或事前征得他的法定代理人的同意，或事后由他的法定代理人追认；不满10周岁的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是无民事行为能力人，需由他的法定代理人代理进行民事活动。

　　如果子女已经是完全民事行为能力人，则可直接由子女购房，因购房产生的一切法律权利义务均由子女自己享有和承担。如果子女是限制民事行为能力人，或无民事行为能力人，购房时需由父母代理。在签订《商品房买卖合同》时，买受人一栏和签字的地方写上子女的名字，在法定代理人签字的地方签上自己的名字。这样，一个有效的房屋买卖合同就成立了。

　　但也有一些有“先见之明”的人“聪明反被聪明误”。为了今后免交遗产税，王先生就因此遇到了麻烦。4年前他以当时只有4岁的儿子名义，花100多万元购买了一套170多平方米的商品房。最近，王先生因生意上资金紧张，想卖掉房子以便周转。但房产交易部门却告诉他无权出售该商品房。这让王先生不可思议：房子是自己掏钱买的，又是儿子的法定监护人，怎么会没有处置权？

　　替儿子买的房子自己无权处置？王先生的遭遇让许多和他有着同样做法的人吃了一惊：这太不合常理了。但现实规定的确是这样。

　　未成年人从出生之日起，就有购买、接受、继承等权利，但因其没有民事行为能力，因此没有抵押、出让的权利。现在有不少父母为了今后免交遗产税，早早地替儿女购置好房产，但随着情况不断出现变化，父母或其他监护人如果需要将房屋转让或抵押时，就会遇到像王先生一样的问题。根据《民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。根据这一法律规定，一般情况下监护人是不能处置被监护人的财产的。除非是监护人（父母）为被监护人（子女）的利益处置房产，如被监护人的教育、重大疾病需要医疗费用出现困难时，监护人才可以通过法定程序处置房产。处置前，监护人必须提供与此相关的真实证明资料，并通过公证机关公证，方能转让或抵押。因此，有关专家提醒那些打算以自己未成年子女名义购房的消费者，在签合同前一定要仔细考虑清楚，以免将来后悔。

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